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상가주택 환상과 현실사이
은퇴자가 상가주택을 사면 월세를 따박따박 ... 나만의 상상이다.
상가주택은 임차인이 많다. 1층상가 2~3개, 2층부터는 다가구 주택
이 사람들 다 상대해줘야한다.
이렇게 많은 세입자를 상대하는데
월세가 연체된다.. 공실이 된다.
지속적 관리가 필요하다. (도배, 장판, 청소, 파손 수리, 입주 청소 등)
임차인 리스크 발생 비용 (연체를 하다가 보증금도 끝이 났는데 임차인과 연락도 되지 않는다.)
이 방 맘대로 들어가지도 못하고 빼지도 못하고.. 소송비용이 든다. (법정비용)
건물유지에 필요한 노후교체 비용이 든다. (내부 인테리어는 8~10년 주기 교체) .. 교체비용 적립해야 한다.
세입자들의 세무처리해야한다. 사업자처리
세입자 관리: 월세 연체, 시간을 가리지 않고 컴플레인이 들어온다. 아침, 밤..새벽.. 휴가..해외여행중에도 할것 없이 수돗물이 안나와요, 에어컨이 고장났어요, 변비가 막혔어요, 옆집이 떠들어요... 등 말도 안되는 억지를 쓰는 경우까지..
상가주택, 원룸은 사회 초년생들이 많다.. 원룸 투룸에 사는 사람들은 우리 사회에서 대부분 가장 낮은 곳에 임한사람들이다. 임대차에 대한 지식이 없으면 본인들이 해결해야 할 문제까지 다 전화를 한다. 이 사람을 해결해주면 이 사람은 나가고 새로운 사람이 들어와서 똑같은 문제를 만든다. 악순환 지속..
임대인 건물 문제가 아닌 것도 임대인에게 항의한다. 밖에서 술먹고 싸워서 시끄러워요 ~ 그런걸 왜 얘기 안했어요~ 앞에 공사를 해요~ 등 방빼줘라 ~ 수수료도 니가 내라
세입자간 분쟁도 임대인에게 따진다. 위층에서 꿍꿍거리고 옆집에서 술처먹고 밤새 씨그럽게 하는것도 임대인에게 따진다.밖에 뭐 자기 물건 없었졌다고 그러고 모든 불만은 시도 때도 없이 집주인한테 전화한다. 임대인은 경비실 아저씨 노릇도 해야한다.
이러한것들이 해결이 안될때 임대인과 세입자와 감정싸움이 시작된다. 임대인은 이 싸움에 절대 휘말리면 안된다. 이런건 회사생활이라고 생각하고 세입자와 절충해야한다. 이런건 이렇게 하고 이렇게 해야한다. 잘 설명해 준다. 감정없이 해결해야 한다.
이런 업무처리를 임대인은 해줘야한다. 낮은곳에 임하셔서 낮은곳에 사시는분들을 잘 이끌어야 한다. 여기에 스트레스 받으면 상가주택은 지옥이 된다.
공실문제는 대학교인근 새내기 들어올때 못 받으면 공실이 된다. 역세권은 괜찮음. 하지만 상가주택자체가 비쌈. 공실 리스크 반드시 체크.
상가주택은 지속적인 관리가 필요하다. 도배,장판, 자잘한 파손 수리, 하수구에 머리카락 청소등, 옵션(보일러, 냉장고, 세탁기, 싱크대, 샤워시설, 화장실 변기, 붙박이장... 여러 사람이 써서 잘 고장남 -> 해결해줘야함 )들 관리, 엘리베이터 유지보수, 청소업체도 관리해야 한다.
임대인으로써 처리해야 할 부분이 겁나 많음.
임차인 리스크 비용: 임대료도 깍아주고 보증금도 다 바닥나고 연락두절함. 집주인라도 그냥 그 세입자 집에 들어가면 안됌. 법적 문제가 생길수 있음. 법적으로 소송해서 들어가서 그 안에 있는 짐들 경매처리해서 다 처리해야함. 골치 아픔문제임.
건물유지에 필요한 노후교체 비용 (평소 임대인이 적립해야함.)
세무처리도 해야함. 절세를 하지 못화면 세금폭탄 맞음.
상가는 부가세를 발행해줘함. 주택은 월세 연말정산해줘야 함. 세입자가 세무서 신고 안할테니 임대료 깍아달라고하면 .. 이거 거짓말임 나중에 덤탱이 맞음. 무조건 신고해야할 의무가 있음. 꼭 세무서에 월세 얼마 받았다고 신고해야함. 주택은 부가세가 없음. 모르는 사람들은 세금계산서 발행해달라고 우길수 있음. 잘 교육시켜야함.
상가주택의 환상을 버려야 함.
(상류층에서 대기업에서 다니다가 공무원 하다가 교양있게 살던 사람들은 각별히 주의해야 함.)
가장 낮은곳에서 가장 낮은 사람들과 협상하고 계속 부딪쳐야 함.
상가주택, 다가구주택 이 점 특별히 고려해야함. 실제로 거주하면서 할 경우 시도때도 없이 찾아와서 벨 누릅니다. 보일러 안된다. 에어컨 안된다. 변기가 막혔다. 하수구 막혔다. 돈 빌려달라. 월세 연체해달라. 세입자간 분쟁를 해결해달라고 하고, 자전거가 없어졌는데, 누구랑 집앞에서 싸웠는데 CCTV좀 보자고 하고 찾아달라고 하고, CCTV 저거는 정확한 시간을 모르기 때문에 하루종일 돌려봅니다. 진짜 골 때립니다.
주인분들이 같은 건물에 거주하는걸 추천하지 않습니다. 절대 네버!!